Louer nu en SCI à l'IR : Les réflexes qui protègent vos revenus locatifs
Louer un logement nu par l'intermédiaire d'une SCI ne demande pas de compétence particulière la plupart du temps. Mais six gestes reviennent chaque année, et chacun d'eux, oublié, coûte de l'argent qui ne se rattrape pas.
Ce ne sont pas des sujets complexes : indexer le loyer, réclamer une attestation d'assurance, refacturer la bonne ligne de taxe. Ce sont des sujets qu'on oublie, et le droit du bail est ainsi fait que l'oubli se paie comptant, sans rattrapage possible.
Cette page les réunit, avec la règle, l'erreur qu'on rencontre le plus souvent, et le texte sur lequel s'appuyer. Elle s'adresse aux gérants et associés de SCI à l'impôt sur le revenu, chez qui l'oubli se paie deux fois : sur les loyers encaissés, et sur la valeur des parts.
Informations à jour au 1er septembre 2026Le calendrier du gérant de SCI
Sept échéances qui rythment l'année d'une SCI à l'IR, et ce qu'elles coûtent quand elles passent inaperçues.
| Ce qu'il faut faire | Quand | Ce qui est perdu sinon |
|---|---|---|
| Récupérer l'attestation d'assurance habitation du locataire | À la remise des clés | Un sinistre survenu dans un logement non assuré |
| Réviser le loyer sur le dernier IRL publié | Chaque année, à la date prévue au bail | Un an de retard, et la hausse est perdue |
| Redemander l'attestation d'assurance | Chaque année, à date anniversaire | La preuve que le logement est couvert |
| Régulariser les charges (sur justificatifs réels) | Une fois par an | Le droit de réclamer le complément |
| Refacturer la seule ligne TEOM | À réception de l'avis de taxe foncière | La taxe d'ordures ménagères reste à votre charge |
| Délivrer la quittance de loyer | À chaque paiement intégral, sur demande | Une obligation légale non tenue |
| Inscrire l'avance au compte courant d'associé | À chaque euro que vous avancez à la SCI | La créance disparaît, vos parts sont surévaluées |
Les six réflexes
Indexer le loyer chaque année
La révision s'appuie sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, au trimestre indiqué dans le bail. Elle n'est jamais automatique : c'est au bailleur de la demander. Et elle ne vaut que pour l'avenir. Si la date anniversaire tombe le 1er janvier et que vous la demandez en mars, le nouveau loyer s'applique à partir de mars : janvier et février restent au tarif précédent, définitivement.
L'effet est cumulatif, et c'est ce qui le rend coûteux : un loyer non indexé pendant cinq ans ne se rattrape pas d'un coup. Il repart de sa valeur d'origine, et l'écart est définitivement acquis au locataire, année après année, jusqu'à la fin du bail.
Vous ne révisez pas votre loyer ! Votre bail vous y autorise, mais vous avez peur de perdre votre locataire ! C'est compréhensible. Cependant, en zone tendue, le jour où votre locataire part, le loyer du suivant ne peut pas dépasser le sien. Tout au plus peut-il être revalorisé d'une seule année d'IRL, si vous n'aviez pas révisé dans les douze derniers mois. Votre loyer non indexé devient donc le plafond du bail suivant, et l'écart avec le marché ne se rattrape jamais.
Oublier la date de révision, puis appliquer plusieurs années d'indexation d'un seul coup. Le locataire est fondé à refuser : seule la variation des douze derniers mois peut être appliquée, et seulement pour l'avenir. Les indexations oubliées sont définitivement perdues.
Réclamer l'attestation d'assurance du locataire
La demande annuelle n'est pas automatique : si le bailleur ne la formule pas, il n'obtient rien, et découvre l'absence de couverture au pire moment.
En cas de défaut, le bailleur adresse une mise en demeure. Deux voies s'ouvrent alors, et le choix est définitif : faire jouer la clause résolutoire du bail, ou souscrire une assurance pour le compte du locataire. Dans ce second cas, la prime se récupère par douzièmes à chaque paiement du loyer, et peut être majorée de 10 % au maximum. Le montant doit figurer sur l'avis d'échéance et sur la quittance.
Refacturer la TEOM, jamais la taxe foncière
La TEOM apparaît sur votre avis de taxe foncière, sur une ligne distincte. C'est cette ligne, et elle seule, qui se refacture, sur justificatif, lors de la régularisation annuelle des charges.
Une subtilité échappe à presque tout le monde : les frais de gestion que l'administration ajoute à la TEOM, de l'ordre de 8 %, ne sont pas récupérables. Refacturer le total de la ligne revient donc à réclamer au locataire un montant qu'il peut contester.
La marche à suivre tient en trois gestes :
- Ouvrez votre avis de taxe foncière depuis votre espace sur impots.gouv.fr, et repérez au verso la colonne « Taxe ordures ménagères ». Quatre lignes en dessous figurent le montant de la cotisation de l'année précédente et celui de l'année en cours.
- Adressez un courriel à votre locataire pour lui réclamer ce montant.
- Joignez-y votre avis de taxe foncière : c'est lui qui fait office de justificatif.
C'est simple, et c'est autant de rentabilité conservée.
Ne rien refacturer du tout. C'est de loin le cas le plus fréquent : la taxe est payée, la ligne est là, et personne ne la réclame. Chaque année qui passe est une somme laissée au locataire sans raison.
Retenez le bon montant : la cotisation TEOM seule, frais de gestion déduits. C'est celui-là, et lui seul, que votre locataire vous doit. La taxe foncière, elle, reste intégralement à votre charge.
Régulariser les charges chaque année
Un mois au moins avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Les pièces justificatives doivent ensuite être tenues à sa disposition, sur place, pendant six mois à compter de l'envoi de ce décompte.
En copropriété, l'exercice est bien plus simple qu'il n'y paraît : le syndic vous remet déjà l'essentiel.
- Le syndic réunit l'assemblée générale une fois par an pour rendre compte de sa gestion. À cette occasion, un relevé de charges vous est remis pour chacun de vos lots.
- Ce relevé porte sur douze mois. Il indique le total des charges du lot, et précise la part revenant au locataire.
- Additionnez les provisions versées par votre locataire sur la même période, puis déduisez-en cette part réelle.
La différence fait le solde : positive, elle vous est due ; négative, elle lui est remboursée.
Régularisez dans les trois ans. Au-delà, l'arriéré de charges est prescrit, et définitivement perdu. Régulariser huit exercices d'un seul coup ne rapporte donc que les trois derniers.
Régularisez aussi dans l'année qui suit. Passé le terme de l'année civile suivante, le locataire peut demander à régler le solde par douzièmes. La créance demeure, mais le calendrier d'encaissement n'appartient plus au bailleur.
Appeler la même provision pendant huit ans sans jamais régulariser, puis réclamer l'écart d'un coup. Le locataire est en droit d'exiger le détail et les justificatifs de chaque exercice.
Régulariser, mais laisser la provision inchangée. C'est le cas le plus répandu. Les charges de copropriété augmentent chaque année ; si l'appel mensuel ne suit pas, vous avancez l'écart pendant douze mois avant de le réclamer. Votre trésorerie porte la dépense à la place du locataire, et votre rentabilité s'érode d'autant. Le geste qui manque tient en une ligne : dès la régularisation faite, réajustez la provision sur les charges réelles du dernier exercice.
Ne remettez pas ce geste à plus tard. À réception du relevé du syndic, vous avez sous les yeux tout ce qu'il faut : une soustraction, un décompte envoyé au locataire, et l'exercice est clos. Répété chaque année, il ne vous prend que quelques minutes.
Délivrer la quittance de loyer
La quittance ne se facture pas, et sa transmission par voie électronique est possible avec l'accord du locataire. Si le paiement n'est que partiel, ce n'est pas une quittance mais un reçu qui doit être délivré, pour la somme effectivement versée.
Au-delà de l'obligation, la quittance est la trace qui permet, des années plus tard, de reconstituer ce qui a réellement été encaissé, ce qui devient précieux dès qu'une SCI change de gérant ou de banque.
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Tracer chaque euro que vous avancez à la SCI
C'est le point où la gestion locative rejoint la vie de la société. Les cinq réflexes qui précèdent portent sur la relation avec le locataire ; celui-ci porte sur votre relation avec votre propre SCI.
Rien n'oblige une SCI à l'impôt sur le revenu à tenir une comptabilité commerciale. L'absence de trace ne dessert que vous, l'administration fiscale, elle, ne s'en plaindra pas. C'est précisément pour cette raison que ces avances disparaissent : elles sont réelles, elles sont juridiquement dues, mais elles ne sont écrites nulle part. Et ce sont elles qui diminuent la valeur des parts, ce qui est une bonne chose, car cela réduit d'autant l'impact fiscal le jour où il faut les évaluer. C'est précisément ce que recherche tout investisseur. Encore faut-il pouvoir le prouver.
ML Conseils retrace l'historique des comptes courants d'associés lorsque le suivi n'a pas été tenu : découvrir la mission
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Ce qu'on me demande le plus souvent
Peut-on rattraper plusieurs années d'indexation de loyer oubliées ?
Non. Le bailleur ne dispose que d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Au-delà, l'augmentation de l'année concernée est définitivement perdue, et la révision ne joue que pour l'avenir.
La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?
Non. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur une ligne distincte de l'avis de taxe foncière, est récupérable. Les frais de gestion ajoutés à cette taxe ne le sont pas non plus.
Que faire si le locataire ne fournit pas son attestation d'assurance ?
Le bailleur adresse une mise en demeure. Il choisit ensuite, définitivement, entre faire jouer la clause résolutoire du bail et souscrire une assurance pour le compte du locataire, dont la prime se récupère par douzièmes avec une majoration plafonnée à 10 %.
Peut-on demander un forfait de charges dans un bail nu ?
Non. Le bail nu classique fonctionne par provisions mensuelles suivies d'une régularisation annuelle sur dépenses réelles. Le forfait est réservé à certaines situations, comme la colocation ou la location meublée.
La quittance de loyer peut-elle être facturée au locataire ?
Non. Elle est transmise gratuitement au locataire qui en fait la demande, dès lors que le loyer et les charges ont été intégralement payés. En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un reçu.
Trois pages, trois usages
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Retracer, année par année, les sommes échangées entre la SCI et chacun de ses associés. Un dossier documenté, à l'attention du notaire.
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